PDF PLAN DE SAUVEGARDE DE LA COPROPRIETE «LA MOREE» -coproprietes fragiles et en difficulte * les nouveautes - ARC UNARC







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PLAN DE SAUVEGARDE DE LA COPROPRIETE «LA MOREE» La copropriété «La Morée» est un ensemble qui comporte 18 bâtiments de taille variable (de R+4 à R+12) et 897 logements

L'organisation juridique de cette copropriété est complexe (l existence d'un syndicat horizontal

d'un syndicat principal et des syndicats secondaires)

La copropriété connaît des problèmes de gestion importants qui se traduisent par un taux d'impayés de charges important et une dette aux fournisseurs élevée

  • depuis 1997

plusieurs administrateurs judiciaires provisoires se sont succédés pour tenter de la redresser

Un «tourn over» important constaté sur la copropriété a favorisé l'arrivé des copropriétaires en situation de fragilité et peu investis dans la vie quotidienne de la résidence

afin de palier à ces difficultés

la ville a saisi le Préfet pour mettre en place un plan de sauvegarde qui a pris le 9 mars 2005 l'arrêté n portant création de la commission chargée de l'élaboration du plan de sauvegarde de copropriété «La Morée»

Suite à la phase d'élaboration qui s'est déroulée entre février 2006 et août 2007

le plan de sauvegarde a été signé par l'ensemble des partenaires concernés en septembre 2007 et arrêté par le Préfet le 10 octobre La ville a désigné en janvier 2008

dans le cadre un appel d'offre

le Pact Arim 93 l'opérateur chargé du suivi animation du plan de sauvegarde de la Morée

ETAT D'AVANCEMENT ET PERSPECTIVES LES TRAVAUX DE PREMIERE NECESSITE Les travaux de première nécessité ont été lancés en juillet 2008 et se sont achevés en mars L'objectif était de réaliser les travaux de sécurisation (sécurité incendie) et de mises aux normes (ascenseurs)

Les entreprises qui sont intervenues lors de cette phase de travaux sont BATEG et SOMAP (ascensoriste)

Le coût de travaux de première nécessité s'élève à TTC (honoraires inclus)

dont ont été financés par les fonds propres des copropriétaires et par les financements publics : ANAH : Conseil Régional : Conseil Général (FIQ) : Ville d'Aulnay (FIQ) : Le dispositif de préfinancement de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) des travaux de première nécessité a été mis en place LES TRAVAUX DE REHABILITATION GLOBALE Compte tenu des demandes des copropriétaires

il a été convenu avec l'ensemble des partenaires du plan de sauvegarde de la copropriété La Morée de diviser les travaux de réhabilitation globale en deux phases : 1 PHASE : le remplacement des ascenseurs 2 PHASE : réhabilitation de la résidence Phase 1 : Les travaux de remplacement d'ascenseurs Suite à la commission plénière qui réunit l'ensemble des partenaires du Plan de sauvegarde

les représentants du Conseil Syndical

  • le Préfet
  • les financeurs
  • la ville

l'administrateur provisoire de la copropriété et ont opté pour la réalisation des travaux d'ascenseurs en priorité et séparés de la phase de travaux globale

Cette décision prend aussi en considération le souhait des habitants de voir les ascenseurs de la copropriété intégralement remplacés

C est donc suite a un appel d'offre (lancé le 19 août 2009) que le 4 novembre 2009

conformément au choix du Conseil Syndical et de l'administrateur provisoire de la Morée

Maître Blériot

la société SOMAP a été désignée

pour réaliser les travaux de remplacement de 17 ascenseurs de la résidence pour un montant s'élevant à

Les subventions des travaux d'ascenseur Suite au choix de l'ascensoriste

une subvention de a été sollicitée et accordée le 17 décembre 2009 par l'ANAH à la copropriété pour réaliser les travaux d'ascenseurs

Dès le mois de décembre 2009

l'opérateur a contacté des copropriétaires afin de récupérer des documents nécessaires à la constitution des dossiers de demandes de subvention ACGPO (Aide du Conseil Général pour les Propriétaires Occupants)

Une dernière relance sera effectuée au mois de février 2010 afin que les copropriétaires qui ne l'ont pas encore fait se rendent à la permanence pour constituer leur dossier de demande de subvention

Par ailleurs

une subvention de a été également sollicitée auprès du Conseil Général de Seine-Saint-Denis et de la Ville dans le cadre du Fond d'Intervention de Quartiers

Phase 2 : Stratégie phase globale des travaux Consultation des entreprises Concernant la phase globale des travaux

un dossier d'appel d'offre a été envoyé aux entreprises de maîtrise d'œuvre le 16 octobre Suite à une réunion en présence du cabinet BLERIOT

de l'Assistance à maîtrise d'ouvrage

  • de la ville

de l'opérateur et du Conseil Syndical

le choix de l'équipe de Maîtrise d'œuvre s'est porté sur le cabinet ELEPHANT pour un montant de TTC

Dès le mois de janvier 2010

le projet rentrera dans sa phase diagnostic afin de finaliser le plan global de réhabilitation de votre résidence

Une visite d'appartement chez tous les copropriétaires de la Morée sera également réalisée afin de recenser les travaux nécessaires à mettre en œuvre (sur les parties privatives)

Une campagne d'affichage et de communication sera alors effectuée par le PACT ARIM 93

Les restes à charges travaux En date du 17/12/09 le cabinet Blériot disposait de 50% du reste à charge sur la phase globale des travaux

  • 00 sur un reste à charge total appelé de Il est également très important de rappeler que l'échéancier de travaux permettant aux copropriétaires d'étaler les paiements des restes à charges travaux sur 36 mois prend fin au 31 décembre Les copropriétaires qui n ont jusqu ici fait aucun versement doivent absolument se manifester auprès de l'administrateur judiciaire ou prendre contact avec l'assistante sociale du PACT ARIM pour un suivi personnalisé

A défaut

ils ne bénéficieront pas de subventions

LA GESTION La dette de charge courante La copropriété La Morée

avec un budget annuel de charge de (budget prévisionnel 2009)

compte près de de dettes (hors travaux prévus dans le plan de sauvegarde) au 30/09/09 soit une augmentation de 6% par rapport à la dette au 30/03/09

Le cabinet BLERIOT poursuit donc sa mission de recouvrement en envoyant des lettres de relance aux copropriétaires

La dernière vague de relance date du mois de septembre Les copropriétaires en dette de charges qui ne se manifestent pas voient leur dossier systématiquement transmis au service juridique

L'aide juridictionnelle Conformément à la loi du 10 juillet 1991

une copropriété en plan de sauvegarde

comme c'est le cas de La Morée

peut bénéficier de l'aide juridictionnelle pour l'exercice des actions de recouvrement des créances

Ainsi en 2009

la Morée a bénéficié de l'aide juridictionnelle pour les 19 dossiers de procédures contre les copropriétaires débiteurs

  • 60 autres demandes d'aide juridictionnelle sont en cours d'instruction par le Bureau d'Aide Juridictionnelle

L'objectif est de faire bénéficier la copropriété de cette aide pour l'ensemble des procédures (environ 150)

Les formations des copropriétaires Afin d'informer les copropriétaires sur les thématiques relatives à la copropriété

des cessions de formations ont été organisées pendant les deux années du plan de sauvegarde ( 3 formations en 2008 et 2 en 2009)

Les sujets abordés lors de ces formations étaient : le fonctionnement d'une copropriété

  • le rôle du syndic
  • le recouvrement des impayés
  • les économies des fluides

le fonctionnement des syndicats secondaires

D'autres cessions de formation seront organisées au cours de l'année Les copropriétaires seront informés par un courrier individuel et un affichage dans les halls d'immeuble

Ils peuvent d'ores et déjà se manifester en indiquant les sujets qu ils souhaiteraient évoquer

Le suivi des nouveaux acquéreurs Par ailleurs

afin d'informer les nouveaux copropriétaires sur les difficultés de la résidence «La Morée» et sur les enjeux et actions prévues dans le plan de sauvegarde

un dispositif de suivi des nouveaux acquéreurs a été mis en place par la ville en juillet Ainsi

  • 38 nouveaux acquéreurs ont été rencontrés

dont 17 propriétaires occupants et 8 propriétaires bailleurs actuels

LE SUIVI SOCIAL Afin d'aider les copropriétaires en difficulté

un suivi social a été mis en place dans le cadre du plan de sauvegarde

Actuellement

ce sont près de 130 familles à la Morée qui sont suivies par le travailleur social de l'opérateur

Chaque premier rendez-vous avec l'assistante sociale fait l'objet d'un rapport social strictement confidentiel sur la situation personnelle et financière du copropriétaire

A la suite de cela

plusieurs solutions sont envisageables

Soit l'assistante sociale oriente son travail sur le maintien dans les lieux du copropriétaire qui peut avec certaines aides se maintenir dans le logement ; dans ce cas

l'assistante sociale recherche auprès de certains organismes des aides financières complémentaires

Les solutions proposées sont l'échéancier de paiement

la récupération d'arriérés de minima sociaux

des demandes d'aides disponibles D'ores et déjà certaines familles ont pu bénéficier des aides FSL

  • caisses de retraite etc

Dans d'autres cas

il arrive que le copropriétaire ne puisse plus se maintenir dans le logement et faire face aux obligations du statut de propriétaire

l'assistante sociale oriente donc son travail vers une solution de relogement

dans certains cas et au vu de la problématique

le copropriétaire peut aussi être orienté vers d'autres services et organismes compétents

La multiplicité des situations implique des solutions au cas par cas ; il ne faut donc pas hésiter à prendre rendez-vous avec l'assistante sociale dans l'optique d'un entretien et d'un suivi personnalisé afin qu elle travail avec chaque copropriétaire sur une solution adaptée

LA SCISSION Le syndicat principal de la Morée fait partie d'un plus grand ensemble appelé le Syndicat Horizontal qui regroupe la Morée d'une part mais également le syndicat de l'OGIF

  • des boxes Ile-de-France

et celui du centre commercial Ambourget

Le syndicat horizontal est géré par un syndic (contrat renouvelable tous les 3 ans)

le cabinet SMP IMMOBILIER qui a pour mission la maintenance des voies d'accès

  • espaces extérieurs
  • réseaux d'électricité
  • d'égouts

Il doit également dans le cadre de ses missions appeler des fonds auprès de ses copropriétaires et faire approuver ses comptes lors d'une assemblée Générale

Dans le cadre du plan de sauvegarde

cette strate de gestion dont l'utilité n est plus reconnue est vouée à disparaître à travers une scission juridique et technique

La scission du syndicat horizontal nécessite tout d'abord

la prise de décision par des syndicats de copropriété membres de se retirer du syndicat horizontal

  • le 15 mai 2009

l'assemblée générale de l'OGIF / Boxes Ile-de-France a validé le retrait du syndicat horizontal

Par décision du 20 juillet 2009

l'administrateur judiciaire du centre commercial

Maître TULIER a confirmé son retrait du syndicat horizontal

Le 9 décembre 2010

deux assemblées générales ont été organisées : l'assemblée générale du Syndicat Horizontal qui a permis d'approuver les comptes et renouveler le contrat du syndic dans l'attente de la scission du syndicat horizontal

un partenaire indispensable dans le processus de scission

l'assemblée générale du syndicat principal en vue de désigner un Conseil syndical et de vendre l'appartement appartenant à la copropriété la Morée

Le quorum n ayant pas été atteint pendant l'AG ces deux résolutions n ont pas pu être votées selon les majorités requises (article 25 et 26)

Une autre AG devra donc être organisée ultérieurement et il est important voir primordiale qu une majorité de copropriétaires se déplace et participe à ces Assemblées Générales pour que les décisions soient validées

Les perspectives de la scission Depuis le début de l'année 2009 la scission avance positivement

En effet

  • dès le mois de mai 2009

lors d'une Assemblée Générale Spéciale le syndicat de l'OGIF et celui du centre commercial Ambourget ont souhaité se retirer du syndicat horizontal

Plusieurs autres Assemblées Générales devront être organisées afin de formaliser cette première phase de la scission

Les partenaires du plan de sauvegarde poursuivent donc dans ce sens

REFERENTS VILLE DU PLAN DE SAUVEGARDE : COORDINATION : La ville d'Aulnay-sous-Bois a été désignée «Coordonnateur» du plan de sauvegarde par le Préfet de Seine-Saint-Denis

Pour toutes les informations concernant le plan de sauvegarde dans sa globalité contacter le tél : MISE EN ŒUVRE OPERATIONNELLE : PACT ARIM 93 : Madame Muriel TAREAU

tel : POUR LA MOREE : PERMANENCES SUR SITE DU PACT ARIM 93 : au 9 rue des Aulnes Pour tous les conseils et informations relatives à la mobilisation des subventions et aides possibles

  • le montant des charges

la mise en place d'un échéancier de paiement

contactez :Assistante sociale PACT ARIM : Mme BOUMAZZA AMEL Tél : PACT ARIM : Tél : Permanence la Morée (9 rue des Aulnes) : Les lundis de 10h à 12h et de 14h à 18h ou le mercredi SANS RDV de 10hà 12h et de 14h à 19h

possibilité de prendre RDV un autre jour selon disponibilités de l'Assistante Sociale qui pourra se rendre à votre domicile en cas de nécessité


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